Un locataire est-il tenu de payer son loyer pour la période de la restructuration durant laquelle il ne peut utiliser les locaux en raison d’un décret de fermeture ?

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Dans l’affaire de la Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies (la « Lacc ») relative à Groupe Dynamite, le juge Kalichman de la Cour supérieure du Québec prononce un jugement au sujet de l’obligation d’un débiteur de payer un loyer post-dépôt dans un contexte où il ne peut pas utiliser les lieux loués. Se fondant sur l'article 11.01(a) de la Lacc, le tribunal décide que les débiteurs ne sont pas tenus de payer ce loyer pendant toute période de confinement au cours de laquelle ils ne peuvent utiliser leurs locaux.

Contexte : le Groupe Dynamite ne peut pas utiliser des locaux loués en raison de décrets de confinement

Le détaillant montréalais Groupe Dynamite, qui exploite plus de 300 magasins en Amérique du Nord, dont 86 aux États-Unis, obtient une ordonnance initiale en vertu de la Lacc afin de restructurer ses activités et de présenter un compromis ou un arrangement à ses créanciers. Depuis le début des procédures, quatre de ses magasins sont situés dans des lieux loués dans des centres commerciaux fermés en raison de décrets gouvernementaux. Le Groupe Dynamite demande à la Cour supérieure du Québec de déclarer qu’il est exempté de payé un loyer post-dépôt pour ces magasins.

La suspension des procédures et son exception relative à l’utilisation de biens loués

Le juge Kalichman devait déterminer l’étendue de la suspension des procédures et l’une de ses exceptions prévue au paragraphe 11.01(a) de la Lacc. Le principe qui prévaut en de telles situations est que la Lacc englobe un large éventail de réclamations afin de garantir l’équité entre créanciers et de permettre au débiteur de prendre un nouveau départ dans les meilleures conditions possibles à la suite de l’approbation d’un arrangement, tel que l’énonce la Cour suprême du Canada dans l’arrêt Terre‑Neuve‑et‑Labrador c AbitibiBowater Inc, 2012 CSC 67. Pendant les procédures d'insolvabilité, ces réclamations sont suspendues afin de faciliter la restructuration du débiteur et de préserver ses actifs au profit de tous les créanciers et autres parties prenantes.

Le paragraphe 11.01(a) de la Lacc prévoit toutefois une exception à la large suspension des procédures pour les réclamations relatives à des contreparties de valeur fournies au débiteur après l’ordonnance initiale, généralement désignées comme des réclamations post-dépôt. Suivant cette disposition, l’ordonnance de suspension des procédures ne peut avoir pour effet « d’empêcher une personne d’exiger que soient effectués sans délai les paiements relatifs à la fourniture de marchandises ou de services, à l’utilisation de biens loués ou faisant l’objet d’une licence ou à la fourniture de toute autre contrepartie de valeur qui ont lieu après l’ordonnance ». Selon le tribunal, le paragraphe 11.01(a) de la Lacc doit cependant « être interprété de façon restrictive » car il constitue une exception à une ordonnance de suspension.

Le juge Kalichman note qu’un bien loué ne donne pas lieu en soi à une réclamation post-dépôt. Il doit y avoir « utilisation de biens loués », comme il avait été décidé dans la décision Smith Brothers Contracting Ltd, Re (1998), 53 BCLR (3d) 264 (SC) au para 19. Étant donné que les quatre locaux loués en cause sont tous situés dans des centres commerciaux fermés en raison de décrets gouvernementaux liés à la COVID-19, le tribunal estime que le Groupe Dynamite ne fait aucun usage des lieux loués. La Cour déclare donc qu’aucun loyer post-dépôt n’est dû ou exigible pour ces locaux loués pendant la période de fermeture.

Information sur le jugement

Groupe Dynamite Inc (18 Septembre 2020), CS Qc, Montréal 500-11-058763-208

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