La Cour suprême du Canada précise la portée de la règle de l’accessoire en droit immobilier québécois

Dans Zardev Inc. c. Dydzak, 2026 CSC 27, la Cour suprême du Canada clarifie la portée de la règle selon laquelle l’accessoire suit le principal et confirme qu’une parcelle foncière, même non expressément incluse dans un acte de vente, peut, dans certaines circonstances, constituer l’accessoire d’un immeuble vendu et être transmise avec celui-ci.

Les faits

L’affaire trouve son origine dans la vente, entre 1959 et 1971, d’une cinquantaine de lots riverains au lac Masson, dans les Laurentides. En raison du rehaussement du niveau du lac causé par un barrage construit en 1881, une portion des terrains adjacents au lac demeurait submergée, mais ne relevait toutefois pas du domaine de l’État. Bien que les actes de vente décrivaient les lots comme étant « bornés par le lac », ils ne mentionnaient pas spécifiquement ces terrains submergés comme étant inclus, ou non, dans la vente. À la suite de la rénovation cadastrale, les propriétaires ont découvert que ces terrains submergés étaient toujours immatriculés au nom du promoteur et ont demandé d’être chacun déclarés propriétaires de la portion adjacente à leur propriété, à titre d’accessoires.

L’historique judiciaire

En 2021, la Cour supérieure a rejeté la demande en jugement déclaratoire, concluant que les actes de vente visaient uniquement les lots expressément décrits et que les portions submergées ne pouvaient être qualifiées d’accessoires.

En 2024, la Cour d’appel du Québec a infirmé cette décision, jugeant que les terrains submergés constituaient des accessoires des lots riverains et qu’ils ont, en conséquence, été transmis aux acheteurs lors des ventes.

Par une majorité de huit juges contre un, la Cour suprême a rejeté le pourvoi et confirmé l’arrêt de la Cour d’appel, tout en s’appuyant sur des motifs qui diffèrent en partie de ceux retenus par cette dernière.

L’arrêt de la Cour suprême

La règle de l’accessoire qui suit le principal demeure une règle fondamentale en droit québécois de la vente

L’article 1718 du Code civil du Québec reprend la maxime voulant que « l’accessoire suit le principal », en prévoyant que la vente d’un bien emporte la transmission simultanée de ses accessoires.^[1] La Cour rappelle que cette règle reflète une présomption d’intention des parties selon laquelle les parties sont présumées vouloir transmettre tout ce qui est nécessaire à la pleine jouissance du bien vendu, même si ces éléments ne sont pas expressément mentionnés dans l’acte, et ce, à moins qu’une volonté contraire ressorte clairement du contrat. Effectivement, les obligations découlant d’un contrat ne se limitent pas aux stipulations expresses de l’acte : elles comprennent également ce qui résulte de la nature du contrat, des usages, de l’équité et de la loi. Il fallait donc déterminer si les lots submergés constituaient des accessoires des lots riverains ayant été transmis aux acheteurs malgré l’absence de mention expresse dans les actes de vente.

Autrement dit, la transmission de l’accessoire est la règle; son exclusion doit être démontrée. La maxime est une règle supplétive de droit privé qui complète le contrat lorsque celui-ci ne règle pas expressément la question. Elle sert à donner effet à l’intention implicite ou présumée des parties et ne sera écartée que si le contrat le fait clairement.

Le critère déterminant est la destination du bien vendu

La Cour formule un critère général voulant qu’un bien constitue un accessoire lorsqu’il est destiné au service du bien principal et qu’il est nécessaire à l’usage convenu de celui-ci en tenant compte de la destination que les parties lui ont donnée au moment de la vente. Ce critère « fonctionnel » est défini de manière à laisser beaucoup de latitude et de souplesse, afin de pouvoir s’appliquer dans un nombre quasi infini de contextes. La destination d’un bien est la finalité particulière de celui-ci.

L’analyse ne doit pas se limiter aux descriptions cadastrales ni à la configuration physique des lieux. Le tribunal doit plutôt rechercher quelles étaient les attentes légitimes des parties et quelle destination elles entendaient lui donner au moment de la vente. L’application abstraite du critère de la « nécessité », critère évalué objectivement sans égard à l’intention commune de l’acheteur et du vendeur, est donc écartée.

La Cour prend soin de préciser qu’elle n’établit pas une règle générale voulant que tout terrain submergé appartienne automatiquement au propriétaire riverain. L’analyse demeure contextuelle et dépend notamment de la destination du bien vendu, des attentes raisonnables des parties et du contenu des actes de vente.

Les terrains submergés étaient nécessaires à la vocation riveraine des propriétés

La Cour conclut que les lots vendus étaient destinés à servir des propriétés riveraines de villégiature bénéficiant d’un accès direct et exclusif au lac. Cette destination ressort non seulement de la description des terrains, mais également des servitudes imposées par le promoteur, des restrictions d’usage et de l’économie générale des actes de vente.

Un bien sera un accessoire s’il est affecté au service du bien principal et s’il est nécessaire à son usage convenu. La notion de nécessité n’est pas abstraite; elle doit être appréciée en fonction de la destination contractuelle du bien vendu.

Il faut donc considérer le contexte de la vente, la nature du projet immobilier, les attentes légitimes des acheteurs et la vocation pratique du bien. Dans cet arrêt, la destination retenue était celle de lots riverains de villégiature.

Ainsi, les terrains submergés étaient nécessaires à la réalisation de cette destination puisqu’ils assuraient :

• l’accès direct au plan d’eau;
• l’exclusivité de la rive;
• la protection de la vie privée des propriétaires;
• le maintien de la valeur et du caractère riverain des propriétés.

La Cour souligne également qu’advenant une baisse du niveau de l’eau, les propriétaires auraient cessé d’être riverains si les terrains submergés étaient demeurés la propriété du promoteur ou de ses ayants droit. Cette considération confirme leur caractère accessoire.

L’exclusion de l’accessoire doit être claire et non équivoque

La Cour a rejeté l’argument subsidiaire selon lequel les actes de vente excluaient implicitement les terrains submergés puisque les lots étaient décrits avec précision et comportaient la mention « bornés par le lac ».

Selon la majorité, la simple description du lot principal ne suffit pas à exclure l’application de l’article 1718 C.c.Q. Pour écarter la règle de l’accessoire, il faut une manifestation claire de l’intention des parties. Or, non seulement les actes ne prévoyaient aucune exclusion expresse, mais les acheteurs ignoraient même l’existence des terrains submergés.

La Cour confirme qu’il n’existe pas de règle de droit excluant la possibilité qu’un immeuble constitue l’accessoire d'un autre immeuble. Le fait qu’une parcelle soit distincte sur le plan foncier ou cadastral n’empêche pas sa qualification comme accessoire.

Les conséquences pratiques pour les acteurs de l’immobilier

Bien que les faits soient singuliers, l’arrêt comporte plusieurs enseignements concrets pour les acteurs du domaine immobilier.

Une attention accrue à la destination économique du bien

L’arrêt confirme que la destination du bien vendu et l’intention des parties peuvent l’emporter sur une lecture strictement cadastrale du bien ayant fait l’objet de la vente. Ainsi, l’interprétation d’une vente immobilière ne se limite pas à la description cadastrale du terrain; les tribunaux pourront tenir compte de la destination du bien vendu pour déterminer si certains droits, parcelles ou composantes foncières ont été transmis à titre d’accessoires.

Des actes de vente plus précis

La Cour rappelle qu’un vendeur qui souhaite conserver un droit ou un immeuble susceptible d’être qualifié d’accessoire doit l’exclure expressément. Une formulation ambiguë ou une simple description des limites physiques du terrain pourrait ne pas suffire. De même, cet arrêt souligne l’importance de rédiger les actes avec précision, notamment en y décrivant de façon expresse et non équivoque les inclusions et les exclusions. Les actes de servitude devraient également être adaptés aux particularités de chaque projet et définir clairement l’intention des parties, les restrictions applicables et les usages permis.

Ces leçons sont particulièrement pertinentes pour les projets impliquant des bandes riveraines, des terrains résiduels, des droits de passage ou des servitudes d’accès, des quais, des marinas privées ou d’autres droits connexes.

La Cour reconnaît néanmoins qu’il sera sans doute rare qu’un fonds de terre soit reconnu comme l’accessoire d’un lot vendu. Habituellement, un fonds est de par sa nature un bien indépendant, susceptible d’une multitude d’usages possibles. Il y a donc fréquemment une volonté commune d’individualiser chaque fonds de terre. Il sera dès lors difficile pour un acheteur de démontrer que, selon l’intention des parties, le lot prétendument « accessoire » n’a pas de vocation propre, mais est plutôt destiné au service d’un autre lot.

Une portée au-delà du contexte riverain

Enfin, l’arrêt fournit un cadre analytique appelé à dépasser largement le domaine des propriétés riveraines. Il pourra influencer les litiges portant sur la transmission implicite de parcelles accessoires, de droits réels, d’ouvrages ou d’autres éléments nécessaires à la pleine jouissance d’un immeuble vendu.

Les enseignements de la Cour peuvent également servir dans un contexte de vente de biens mobiliers.

Ce qu’il faut retenir

La Cour suprême confirme que l’analyse des titres ne peut être dissociée de la destination du bien vendu. Lorsqu’un immeuble est acquis pour une vocation particulière, les tribunaux pourront conclure que certains biens ou droits non expressément mentionnés ont néanmoins été transmis à titre d’accessoires, lorsqu'ils sont destinés au service de ce bien principal et qu’ils sont nécessaires à son usage selon l’intention des parties.

^[1] La maxime touche divers autres domaines du droit québécois, incluant comme source même du droit d’accession (art. 954 et suiv.), en droit de l’usufruit (art. 1124), des servitudes (art. 1178) ou en matière de cautionnement (art. 2344).