Budget de 2026 : Principales mesures fiscales pour le secteur de l’immobilier du Canada

Le Budget de 2026 propose des changements relatifs aux biens canadiens imposables, aux logements construits expressément pour la location et à d’autres aspects fiscaux liés à l’immobilier.

Le 5 novembre 2026, François-Philippe Champagne, le ministre des Finances et du Revenu national du Canada, a déposé à la Chambre des communes le deuxième budget du gouvernement libéral, intitulé Maîtres chez nous (Budget de 2026).

Voici certaines des mesures annoncées dans le Budget de 2026 concernant le secteur de l’immobilier du Canada : 

• la création de l’Incitatif canadien à la croissance, qui compte a) une nouvelle exonération d’impôt sur les gains en capital permettant aux particuliers résidant au Canada admissibles (autre que les fiducies) d’être exonérés d’impôt sur un maximum de 15 M$ de gains en capital réalisés lors de la disposition d’actions admissibles; et b) une bonification du report par roulement de placements dans de petites entreprises, qui permettra de reporter davantage d’impôt sur les gains en capital réalisés lors de la vente d’actions de sociétés canadiennes admissibles si les produits de la vente sont réinvestis dans une autre petite entreprise canadienne, bien que les entreprises du secteur immobilier ne soient généralement pas admissibles à l’Incitatif canadien à la croissance;
• la simplification des règles sur les retenues et les versements lorsque des non-résidents disposent de « biens canadiens imposables » (BCI) en réduisant les taux de retenue et de versement applicables lorsque le vendeur non résident de BCI est une société et en exemptant les transferts de BCI visés à l’article 85 pour lesquels l’impôt est entièrement reporté de ces exigences pour les retenues et les versements (pourvu que le formulaire du choix prévu à l’article 85 [formulaires T2057 ou T2058 de l’ARC] et un avis soient envoyés à l’Agence du revenu du Canada dans les 30 jours suivant la disposition);
• l’exonération des dividendes versés par des « sociétés privées sous contrôle canadien » sur des actions privilégiées imposables de l’impôt de la partie VI.1 de la Loi de l’impôt sur le revenu et l’augmentation de l’exemption pour dividendes et des seuils connexes aux fins de l’application de ces règles;
• l’élargissement de la portée de l’exception proposée précédemment aux règles « de restriction des dépenses excessives d’intérêts et de financement » pour les dépenses d’intérêts et de financement engagées avant 2036 relativement à des emprunts utilisés pour acquérir, construire ou convertir des logements construits expressément pour la location au Canada. L’exception s’appliquerait également lorsque les emprunts sont utilisés par une autre entité du même groupe lié ou affilié (ou une société de personnes dans laquelle le groupe détient une participation d’au moins 40 %).

Le Budget de 2026 invite également les parties prenantes à formuler des commentaires sur une règle restreinte de transfert de pertes entre sociétés qui permettrait le transfert des pertes autres qu’en capital d’une année en cours au sein de structures de sociétés en propriété exclusive lorsque le cédant et le cessionnaire ont chacun un établissement stable dans une seule et même province ou un seul et même territoire.

Pour une analyse de ces mesures fiscales et des autres mesures du Budget de 2026, consultez notre Commentaire relatif au budget fédéral de 2026 – Mesures fiscales.