Modifications annoncées aux droits sur les mutations immobilières du Québec — Transfert par / à un groupe

Le 17 juillet 2025, le ministre des Finances du Québec a publié le Bulletin d’information 2025‑5, « Modifications apportées à certaines exonérations du paiement du droit de mutation », dans lequel il a annoncé son intention de modifier certaines exonérations prévues au régime des droits sur les mutations immobilières du Québec (les « Mesures annoncées ») contenues dans la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (la « Loi »). Ces dispositions s’appliquent aux transferts d’immeubles effectués après le 17 juillet 2025.

Transfert d’un immeuble par un groupe de personnes physiques à une personne morale, et vice versa

La législation actuelle ne prévoit pas d’exonération particulière lorsqu’un groupe de personnes physiques (excluant les fiducies) transfère un immeuble à une personne morale (qui comprend une société par actions et une société de personnes, mais pas une fiducie), même si ce groupe détient au total plus de 90 % de la personne morale. Par exemple, si un immeuble est détenu à parts égales par deux personnes physiques, il est à craindre qu’elles ne puissent la transférer à une personne morale qu’elles détiennent à parts égales sans déclencher l’application des droits sur les mutations immobilières.

Désormais, il y aura une exonération dans les cas où les conditions suivantes sont réunies :

• le groupe cédant est propriétaire d’actions du capital-actions de la personne morale cessionnaire qui lui confèrent au moins 90 % des droits de vote pouvant être exercés en toute circonstance à l’assemblée annuelle des actionnaires du cessionnaire (ou, pour une société de personnes, au moins 90 % des profits et des pertes de la société de personnes); et
• chacun des membres du groupe de cédants détient ces actions (ou une part dans les profits/pertes) dans une proportion équivalente à sa quote-part dans l’immeuble immédiatement avant le transfert.

Il n’est pas nécessaire qu’il y ait un lien entre les membres du groupe, autre que le fait qu’ils sont propriétaires de l’immeuble et ensuite détenteurs de la personne morale. Comme pour l’exonération habituelle relative aux personnes morales étroitement liées prévue au paragraphe d) du premier alinéa de l’article 19 de la Loi, les conditions susmentionnées devront être respectées tout au long de la période de 24 mois suivant la date du transfert (avec une exception en cas de décès d’un cédant), faute de quoi les droits de mutation s’appliqueront rétroactivement à la date du transfert.

Bien que les Mesures annoncées n’abordent pas explicitement ce point, il semble que la condition des 24 mois ne serait pas respectée si, au cours de cette période, les pourcentages de propriété des actions devaient changer au sein du groupe d’actionnaires cédants, même si ce groupe détient toujours 90 % ou plus des droits de vote dans la société cessionnaire. Les réorganisations internes effectuées au cours de cette période de 24 mois pourraient éventuellement déclencher, sans le vouloir, l’application de droits de mutation sur les transferts antérieurs d’immeubles.

Le transfert inverse serait également exonéré, s’appliquant aux transferts d’une personne morale à ses actionnaires/associés, lorsque ces personnes physiques sont propriétaires, et ont été propriétaires pendant les 24 mois précédant le transfert, au total de 90 % ou plus des actions avec droits de vote de la société (ou 90 % ou plus de la part dans les profits/pertes d’une société de personnes), et ont détenu ces actions ou cette part dans la même proportion que leur quote-part dans l’immeuble immédiatement après ledit transfert.

Supposons toutefois que le cédant de l’immeuble a été constitué moins de 24 mois avant le transfert de cet immeuble. Dans ce cas, l’exonération du paiement des droits de mutation ne sera accordée au moment du transfert que si les conditions d’exonération sont satisfaites pendant toute la période commençant à la date de constitution de la personne morale et se terminant à la date du transfert.

Le ministre a indiqué que les exonérations du paiement des droits de mutation qui peuvent actuellement s’appliquer à un transfert impliquant une personne physique et une personne morale en vertu des paragraphes 19 a), a.1) et b.2) de la Loi ne s’appliqueront plus, après le 17 juillet 2025, au transfert d’un immeuble par plusieurs cédants qui sont des personnes physiques ou en faveur de plusieurs cessionnaires qui sont des personnes physiques. Ces types de transferts doivent donc s’inscrire dans le cadre des nouvelles règles.

Le mécanisme de divulgation visant à informer la municipalité que la condition d’exonération cesse d’être satisfaite sera modifié pour s’appliquer aux nouvelles exonérations, et des exceptions seront prévues pour certaines fusions et dissolutions.

Ajustements techniques apportés aux exonérations applicables aux sociétés de personnes

Il existe actuellement une règle de propriété présumée aux fins du critère de propriété de 90 % ou plus applicable aux sociétés par actions, afin d’éviter que l’exonération ne soit invoquée lorsqu’une autre partie a le droit d’acquérir les actions de la société et que l’exercice de ce droit ferait en sorte que le critère des 90 % ou plus ne serait plus respecté. Pour l’application de l’article 4.3 de la Loi, aux fins de déterminer si une personne (ou un groupe de personnes) détient des actions d’une société leur conférant 90 % ou plus des droits de vote de la société, chaque personne qui, à un moment quelconque, a, en vertu d’un contrat ou autrement, un droit immédiat ou futur, conditionnel ou non, soit à des actions d’une personne morale, de les acquérir ou d’en contrôler les droits de vote, soit d’obliger une personne morale à racheter, à acquérir ou à annuler des actions de son capital-actions qui appartiennent à d’autres actionnaires de cette personne morale, est réputée, à ce moment, avoir exercé ce droit, sauf lorsque le droit ne peut être exercé à ce moment du fait que son exercice est conditionnel au décès, à la faillite ou à l’invalidité permanente d’une personne.

Ainsi, la « propriété présumée » ne s’applique actuellement qu’aux sociétés par actions, mais le ministre a annoncé que ce principe serait étendu aux sociétés de personnes (qui ne sont actuellement pas visées par cette règle) :

[…] la Loi sera modifiée de telle sorte que chaque personne, autre que le cédant ou le cessionnaire, qui, à un moment quelconque, a, en vertu d’un contrat ou autrement, un droit immédiat ou futur, conditionnel ou non, soit à des parts dans les profits ou les pertes d’une société, de les acquérir, soit d’obliger une société à racheter, à acquérir ou à annuler des parts dans les profits ou les pertes qui appartiennent à d’autres personnes, soit réputée, à ce moment, avoir exercé ce droit, sauf lorsque le droit ne peut être exercé à ce moment du fait que son exercice est conditionnel au décès, à la faillite ou à l’invalidité permanente d’une personne.

Ajustement technique apporté à l’exonération applicable aux exploitations agricoles enregistrées

Les Mesures annoncées mettront également en œuvre un ajustement technique du mécanisme de divulgation en ce qui concerne l’exonération pour les transferts d’un immeuble qui fait partie, ou fera partie dans l’année suivant le transfert, d’une exploitation agricole enregistrée. Cette modification s’appliquera au transfert d’un immeuble effectué à compter du 18 mars 2016.