L’Aide d’urgence du Canada pour le loyer commercial – Indications supplémentaires pour les propriétaires d’immeubles et les locataires

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Plus tôt aujourd’hui, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (« SCHL ») a publié des renseignements supplémentaires concernant l’Aide d’urgence du Canada pour le loyer commercial (« AUCLC »). Ces renseignements ont été publiés sur le site web de la SCHL et ils peuvent être consultés ici. L’annonce de la SCHL répond à certaines questions soulevées suite au premier communiqué de presse du gouvernement fédéral et le document d’information du gouvernement de l’Ontario. L’annonce de la SCHL donne également davantage de précisions sur les critères d’admissibilité pour les propriétaires d’immeubles et les locataires qui sont de petites entreprises ainsi que d’autres indications relatives à l’administration, notamment la manière de traiter les loyers déjà perçus d’avril et de mai.

Le site web de la SCHL contient maintenant une fonction « Tenez-moi au courant! » à laquelle vous pouvez vous inscrire afin d’être informé de la publication de nouveaux renseignements et du lancement du processus de demande. Le site fournit également des coordonnées pour obtenir plus d’information.

Quelles précisions figurent dans l’annonce de la SCHL? L’annonce présente-t-elle de nouveaux renseignements?

  1. Si l’immeuble du propriétaire n’est pas grevé d’une hypothèque, un autre mécanisme sera mis en place. La SCHL indique que d’autres renseignements seront publiés prochainement à ce sujet.

  2. Le plafond d’admissibilité de 50 000 $ pour les locataires qui sont des petites entreprises est calculé en fonction du loyer mensuel brut par emplacement(tel qu’il est défini dans un « contrat de location valide et exécutoire »).

  3. Les prêts-subventions couvriront 50 % du loyer mensuel brut. La petite entreprise locataire devra payer au plus 25 % du loyer mensuel brut total, et le propriétaire de l’immeuble assumera le montant restant (qui ne peut être inférieur à 25 % du loyer mensuel brut total).

  4. Les prêts de l’AUCLC destinée aux petites entreprises feront l’objet d’une remise si le propriétaire d’immeuble respecte les modalités en vigueur pour le programme, ce qui inclut ne pas chercher à récupérer les montants des réductions de loyer une fois le programme terminé.

  5. Il est confirmé que l’admissibilité d’un locataire au motif qu’il a « cessé temporairement ses activités » ou « fermé temporairement » signifie n’avoir généré aucun revenu. Les petites entreprises locataires sont admissibles si (a) elles ont cessé temporairement leurs activités (c’est-à-dire qu’elles ne génèrent plus de revenus), ou(b) leurs revenus ont diminué d’au moins 70 % par rapport aux revenus d’avant la pandémie de la COVID-19 (soit en comparant les revenus d’avril, mai et juin 2020 aux revenus des mêmes mois de 2019 ou à la moyenne des revenus de janvier et de février 2020).

  6. L’annonce de la SCHL ne fait mention d’aucun « coût fixe » ni de « renonciation aux profits » de la part du propriétaire d’immeuble. L’utilisation de ces concepts dans les communications précédentes portait à confusion.

  7. Nouveau : Les propriétaires d’immeubles admissibles doivent avoir indiqué des revenus de location sur leur déclaration de revenus (de particulier ou de société) pour les années d’imposition 2018 ou 2019 ou les deux.

  8. Nouveau : Les locataires admissibles ne doivent pas générer plus de 20 M$ en revenus annuels bruts, calculés au niveau des entités consolidées (au niveau de l’« entité mère ultime »).

  9. Nouveau : La date limite pour présenter une demande est le 31 août 2020. Les propriétaires d’immeubles pourront encore présenter une demande d’aide après la période de 3 mois à condition de pouvoir démontrer qu’ils étaient admissibles pendant ces mois-là.

  10. Nouveau : Les propriétaires d’immeuble doivent rembourser les montants payés par les petites entreprises locataires pendant cette période de trois mois. Si, au « moment de l’approbation », un loyer a déjà été perçu pour avril, mai ou juin, un crédit pourra être accordé au locataire pour un mois ultérieur (par exemple, le mois de juillet en remplacement d’avril) si le propriétaire de l’immeuble et le locataire sont d’accord. Outre la mention que « la période de 3 mois peut être flexible », la SCHL ne fournit aucun autre paramètre.

Points à retenir et questions en suspens

L’annonce de la SCHL vient clarifier certains points et l’organisme devrait être la principale source pour obtenir de l’information sur ce programme pour la suite. Toutefois, certaines questions demeurent sans réponse, notamment les suivantes :

  • Que se passe-t-il si les critères d’admissibilité sont satisfaits pour une période moindre que la période prévue de trois mois? Les parties seront-elles admissibles pour le ou les mois où les critères sont satisfaits?

  • Le moratoire d’expulsion empêchera-t-il un propriétaire de mettre fin au bail pour des raisons autres que des loyers impayés ou d’y mettre fin conformément au droit de résiliation aux termes du bail? Dans le même ordre d’idées, quels sont les recours du propriétaire-bailleur si le locataire ne paie pas sa part de 25 % du loyer?

  • Quelles sont les autres options si l’immeuble n’est pas hypothéqué?

  • Incombe-t-il au propriétaire de vérifier l’admissibilité d’un locataire (ou bien la SCHL se chargera-t-elle de vérifier que les locataires répondent aux exigences d’admissibilité au moment de l’« approbation »)?

  • Ce qu’entend la SCHL par « la période de 3 mois peut être flexible » relativement au remboursement de montants déjà versés par le locataire porte à confusion. Par exemple, en supposant que le locataire y consente, un remboursement en septembre ou plus tard serait-il acceptable?

  • Comment le critère de diminution des revenus de 70 % sera-t-il calculé pour les locataires ayant plusieurs emplacements? Bien que l’expression « par emplacement » ne soit utilisée que dans le contexte du plafond de loyer mensuel brut de 50 000 $, nous supposons qu’elle s’appliquera aussi à l’égard de l’admissibilité en fonction de la diminution des revenus.

  • L’exigence selon laquelle le propriétaire de l’immeuble doit avoir déclaré des revenus de location dans sa déclaration de revenus pour l’année d’imposition 2018 ou 2019 ou les deux exclut-elle les propriétaires qui ont acheté un immeuble en 2020?

  • Comment le plafond de 20 M $ de revenus annuels bruts sera-t-il appliqué dans les cas de sous-location? Par exemple, si le bail est signé par un franchiseur dont les ventes s’élèvent à plus de 20 M $ et que le bien est sous-loué à un franchisé dont les ventes sont inférieures à 20 M$, ce sous-locataire sera-t-il admissible?

D’autres renseignements devraient être diffusés dans les prochains jours et nous communiquerons toute nouvelle information à mesure qu’elle sera disponible. 

Nous tenons à remercier tout particulièrement les stagiaires en droit suivants pour leur soutien dans la préparation du présent article : Laura Alford, Victor Choi et Joshua Hollenberg.

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