Maintien en vigueur des privilèges non enregistrés ayant fait l’objet d’un retrait : Gay Company Limited c. 962332 Ontario Inc.

Lorsque les privilèges s’éteignent, ils le sont pour toujours. Après un premier enregistrement d’un privilège sur le titre, le retrait de l’acte de revendication de privilège éteint-il à jamais ce privilège? L’affaire Gay Company Limited c. 962332 Ontario Inc., 2023 ONSC 6023 est circonscrite autour de la question du maintien en vigueur du privilège du réclamant.

Après une interprétation législative de la Loi sur les enregistrements des droits immobiliers^[1] et une analyse des procédures et pratiques du Registre officiel d’enregistrement des biens immobiliers (le « Registre »), la Cour supérieure de justice de l’Ontario est d’avis qu’un acte doit être certifié par le Registre de l’Ontario pour être considéré comme étant « enregistré ». Par conséquent, le retrait d’une « inscription » non certifiée peut être effectué sans compromettre la validité des enregistrements futurs.

Enregistrement et mainlevée des revendications de privilège en Ontario

Lorsque des privilèges grèvent des lieux où les matériaux ou les services ont été fournis, la première étape pour conserver une revendication de privilège en Ontario consiste à enregistrer une revendication de privilège sur le titre par l’intermédiaire du Bureau d’enregistrement des biens immobiliers. La Loi sur la construction énonce à l’article 34 la façon de conserver les privilèges^[2], tandis que la démarche d’enregistrement est prévue à l’article 78 de la Loi sur les titres de propriété^[3].

À la réception d’une publication aux fins d’enregistrement d’un privilège, le Registre dispose officiellement de 21 jours (bien qu’en pratique la décision puisse prendre plus de temps) pour déterminer s’il y a lieu de le certifier^[4]. Si le Registre décide de ne pas certifier l’enregistrement du privilège, il envoie au créancier privilégié un message appuyé des motifs de sa décision. Le réclamant dispose de 30 jours pour rectifier les aspects liés à l’absence de certification ou pour interjeter appel de la décision du Registre^[5]. À défaut par le réclamant de rectifier l’enregistrement ou d’interjeter appel de la décision dans les 30 jours, l’enregistrement du privilège n’est pas complet ni certifié. Le Registre peut procéder comme si le privilège n’avait pas été soumis à l’enregistrement.

Lorsque le Registre certifie une publication visant l’enregistrement d’une revendication de privilège, le privilège peut être libéré par l’enregistrement d’une demande de suppression d’un privilège de construction (Application to Delete Construction Lien) ou il peut être radié par le créancier privilégié par l’enregistrement d’une demande générale (Application General) (sous réserve du respect de certaines conditions)^[6]. Un fois l’enregistrement et la certification de la mainlevée d’un privilège, le privilège ne peut être remis en vigueur par application de l’article 48 de la Loi sur la construction.

Faits

Dans l’affaire Gay Company Limited c. 962332 Ontario Inc., le créancier privilégié défendeur a tenté à deux reprises d’enregistrer un privilège de construction contre le titre d’une propriété du demandeur, Gay Company Limited (« Gay Company »).

Lors de la première tentative, le greffier chargé de traiter la revendication de privilège du défendeur a commis une erreur typographique dans le nom du créancier privilégié. Alors que le greffier a préparé une demande de suppression de la première revendication de privilège pour rectifier l’erreur, l’avocat responsable a plutôt demandé au greffier de soumettre un enregistrement d’une deuxième revendication de privilège avec le bon nom. Le greffier a malencontreusement soumis au Bureau d’enregistrement immobilier à la fois la demande de suppression de la première revendication de privilège (à l’égard de laquelle l’avocat n’avait pas donné instruction au greffier de déposer) et la deuxième revendication de privilège.

Par la suite, le Bureau d’enregistrement des biens immobiliers a informé le greffier que la deuxième revendication de privilège ne pouvait pas faire l’objet d’un enregistrement en raison d’une autre erreur dans le nom du créancier privilégié. Le greffier a répondu en demandant au Bureau d’enregistrement des biens immobiliers de retirer la première revendication de privilège et la demande de suppression de la première revendication de privilège. Le greffier a également rectifié le nom du réclamant dans la deuxième revendication de privilège.

Conséquemment à ces demandes et à ces modifications, le Registre a certifié la deuxième revendication de privilège et a retiré à la fois la première revendication de privilège ainsi que la demande de suppression de la première revendication de privilège. Au moment de la motion, le seul acte qui demeurait enregistré contre le titre de propriété de Gay Company était la deuxième revendication de privilège.

Question en litige

Gay Company a estimé que le privilège du défendeur avait été libéré lors de la présentation de la demande de suppression de la première revendication de privilège. L’article 48 de la Loi sur la construction dispose que la mainlevée d’un privilège est irrévocable et qu’un privilège visé par une mainlevée ne peut être remis en vigueur. Gay Company a soulevé que la première revendication de privilège a été libérée par la demande de suppression de la première revendication de privilège, que le privilège était éteint et que la deuxième revendication de privilège était invalide.

Le défendeur a soulevé que la première revendication de privilège et la demande de suppression de la première revendication de privilège avaient toutes deux été dûment retirées, n’avaient jamais été certifiées et n’étaient donc pas enregistrées. Par conséquent, le retrait de la première revendication de privilège n’avait aucune incidence sur la deuxième revendication de privilège.

La décision

Dans son analyse de l’objet et du libellé de la Loi sur l’enregistrement des droits immobiliers, de la Loi portant sur la réforme de l’enregistrement immobilier^[7], des procédures du Bureau d’enregistrement des biens immobiliers et de la formule du Registre des parcelles, la Cour est d’avis qu’un acte [TRADUCTION] « doit être reçu, certifié et ne pas avoir été retiré avant d’être certifié. Une fois qu’un acte est certifié, il est enregistré »^[8].

Étant donné que le registrateur n’a pas certifié ni la première revendication de privilège ni la demande de suppression de la première revendication de privilège, elles n’ont pas été « enregistrées » au sens de la Loi sur l’enregistrement des droits immobiliers et pouvaient être retirées sans éteindre les privilèges. La première revendication de privilège n’a pas pu être libérée puisqu’elle n’a jamais été « enregistrée ». En outre, l’article 48 de la Loi sur la construction ne s’appliquait pas pour empêcher l’enregistrement de la deuxième revendication de privilège.

Les droits du créancier privilégié ont subsisté, malgré le non-enregistrement du retrait de la première revendication de privilège.

Conclusions

• Les réclamants doivent s’efforcer d’enregistrer les privilèges correctement la première fois, sans erreurs, et ne doivent pas procéder à des suppressions ou à des retraits à la légère. L’extinction d’un privilège est permanente. En l’espèce, si la demande de suppression du réclamant avait été enregistrée au sens de la Loi sur l’enregistrement des droits immobiliers avant l’enregistrement en bonne et due forme de la deuxième revendication de privilège, le résultat aurait pu être différent.
• Puisque les actes sont officiellement considérés comme étant « enregistrés » que lorsqu’ils sont certifiés, il s’avère prudent d’exiger la preuve de leur certification avant le transfert de fonds ou le paiement de sommes en contrepartie de l’enregistrement d’un acte sur un titre.

[1] Loi sur les enregistrements des droits immobiliers, L.R.O. 1990, chap. L.5.

[2] Loi sur la construction, L.R.O. 1990, chap. C. 30, art. 34.

[3] Loi sur les enregistrements des droits immobiliers, L.R.O. 1990, chap. L.5, art. 78.

[4] Gay Company Limited c. 962332 Ontario Inc., 2023 ONSC 6023, par. 48.

[5] La meilleure pratique consiste à aviser le registrateur que des modifications sont apportées en ce sens pour rectifier l’acte, faute de quoi le registrateur peut considérer que l’acte a été retiré.

[6] Voir l’article intitulé « Application to Delete Construction Lien or Application General » par Andrea Lee, Glaholt Bowles LLP, daté du 20 janvier 2016 [en anglais seulement].

[7] Loi portant sur la réforme de l’enregistrement immobilier, L.R.O. 1990, chap. L.4.

[8] Gay Company Limited c. 962332 Ontario Inc., 2023 ONSC 6023, par. 55.