Droits sur les mutations immobilières au Québec et sociétés de personnes

Le 26 février 2019, le ministère des Finances du Québec a présenté le projet de loi n°13, Loi modifiant la Loi sur les impôts, la Loi sur la taxe de vente du Québec et d’autres dispositions législatives (le « Projet de loi »). Ce Projet de loi a finalement fourni l’ébauche législative pour les changements annoncés dans le Bulletin d’information 2017-14, daté du 20 décembre 2017 (le « Bulletin »), à l’égard de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (la « Loi »). Les modifications visent à permettre les sociétés de personnes (les « SDP ») de bénéficier des exonérations prévues à l’article 19 de la Loi. Ces exonération autorisent le transfert d’immeubles entre personnes « étroitement liées » en franchise de droits de mutation. Sans les modifications, ces exonérations s’appliquaient aux personnes morales et aux personnes physiques seulement, et non aux SDP. Ces nouvelles dispositions s’appliquent à l’égard de tout transfert d’immeuble effectué après le 20 décembre 2017.

Ces exonérations visent dorénavant les cas de figure suivants :

  • Transfert par une personne physique à une SDP: s’applique lorsque la part de la personne physique dans les profits ou les pertes de la SDP est d’au moins 90% du moment du transfert et pour les 24 mois suivants. Les droits de mutation ne sont toutefois pas exigibles si le non-respect de cette condition est attribuable à la dissolution de la SDP, ou si la personne physique a cessé d’être associé de cette SDP à cause, notamment, de son décès ou de sa faillite.
  • Transfert par une SDP à une personne physique: s’applique si tout au long des 24 mois précédant le transfert (ou depuis la constitution de la SDP si elle a été constituée moins de 24 mois avant ledit transfert) la part de la personne physique dans les profits ou les pertes de la SDP était d’au moins 90%.
  • Transfert par une SDP à une personne morale (et vice versa) et transfert entre deux SDP: adaptation du régime applicable aux personnes morales aux SDP. À ces fins, une SDP est réputée être une personne morale et les parts d’une SDP sont réputées être des actions détenues par les associés en proportion de leurs profits ou pertes dans la SDP. Par conséquent, le test préexistant de « personnes morales étroitement liées », reposant sur le critère d’au moins 90% des droits de vote d’une personne morale, est maintenant transposé aux SDP sur la base d’un critère d’au moins 90% des profits ou des pertes.

Le respect de la condition, à savoir si un associé détient, ou non, 90% des parts des profits ou des pertes dans la SDP, se détermine en deux temps :

i.     au moment du transfert, en fonction des termes du contrat de la SDP; et

ii.    à un moment donné compris dans la période de 24 mois qui suit la date du transfert de l’immeuble, en fonction de la part du cédant dans les profits ou les pertes de la SDP.

Également, le mécanisme de divulgation applicable lorsqu’une condition d’exonération cesse d’être satisfaite s’applique désormais à un transfert impliquant une SDP.

Ces nouvelles mesures annoncées dans le Projet de loi permettront de rendre applicables les mesures discutées dans le Bulletin, et d’appliquer un traitement neutre et équitable pour les SDP en comblant les lacunes actuelles dans la Loi qui impose des droits de mutation lors de certains transferts impliquant des SDP.

Il reste néanmoins plusieurs étapes dans le cheminement de ce Projet de loi avant son adoption et sanction. Les différentes mesures présentées sont donc sujettes à être modifies.

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