Le Budget 2016-2017 du Québec déposé le 17 mars a annoncé plusieurs changements importants au régime de droits sur les mutations immobilières de la province.

Le changement le plus important a trait à l’évènement à compter duquel les droits de mutation deviennent exigibles. La Loi concernant les droits sur les mutations immobilières prévoyait précédemment que les droits de mutation devenaient exigibles à compter de l’inscription de l’acte de transfert au registre foncier. Autrement dit, le paiement des droits de mutation pouvait être reporté indéfiniment en n’inscrivant pas l’acte de transfert. Le Budget prévoit que la Loi sera modifiée afin que les droits de mutation deviennent exigibles à compter de la date du transfert d’un immeuble, sans égard à son inscription.

La Loi exigera également des cessionnaires qu’ils avisent les municipalités de tous transferts qui n’auraient pas été inscrits. Une pénalité égale à 150% des droits de mutation, plus intérêts, pourrait être imposée en cas de défaut. Le cessionnaire qui paye les droits de mutation suite à l’envoi d’un avis à la municipalité concernée ne sera pas tenu de les payer à nouveau lors de l’inscription ultérieure de l’acte de transfert.

Le deuxième changement important a trait à l’exonération applicable aux transferts entre une personne physique et une société dont au moins 90% des actions de son capital-actions émises et ayant plein droit de vote, ou représentant 90% de la juste valeur marchande de la société sont détenues par la personne physique, et à l’exonération similaire applicable aux transferts entre sociétés « étroitement liées ». La Loi sera modifiée afin que soit requise la détention par une personne physique ou par une société mère de 90% des droits de vote de la société donnée. La détention par une personne physique ou par une société mère d’actions représentant 90% de la juste valeur marchande de la société donnée ne sera plus suffisante.

Le troisième changement important a également trait aux exonérations ci-dessus. Lorsque le cédant est une personne physique et que le cessionnaire est une société, ou lorsque les parties au transfert sont des sociétés étroitement liées, la Loi sera modifiée afin d’y introduire l’obligation de maintenir la condition d’exonération (soit la détention du nombre de votes requis) pour une période minimale de 24 mois suivant la date du transfert. Si la condition d’exonération cesse d’être satisfaite au cours de cette période, le cessionnaire sera tenu au paiement des droits de mutation qui auraient été dus par suite du transfert si l’exonération n’avait pas été applicable à la date où, pour la première fois au cours de cette période, la condition d’exonération aura cessé d’être satisfaite. La Loi requerra également des cessionnaires qu’ils avisent les municipalités si la condition d’exonération cesse d’être satisfaite durant la période de 24 mois. La pénalité de 150% sera imposée en cas de défaut. Lorsque le cédant est une société et que le cessionnaire est une personne physique, la condition d’exonération devra être maintenue pour une période minimale de 24 mois immédiatement avant le transfert.

À la lumière des modifications ci-dessus, la règle anti-évitement prévue à l’article 1129.29 de la Loi sur les impôts sera abrogée. Cette règle requerrait à la fois l’acquisition de contrôle d’une société cessionnaire dans les 24 mois précédant le transfert et le fait qu’il soit raisonnable de considérer que le transfert fut effectué en prévision de cette acquisition de contrôle. En vertu des nouvelles règles, l’absence d’une acquisition de contrôle ne sera pas suffisante, et les contribuables ne pourront plus faire valoir que la règle anti-évitement est inapplicable faute de respecter le test d’intention.

Ces modifications s’appliqueront à l’égard de transferts effectués après le 17 mars 2016. Le Budget ne décrit aucune mesure de protection des droits des contribuables s’étant entendus sur les termes d’un transfert n’ayant toujours pas clôturé avant cette date.

N’hésitez-pas à communiquer avec nous pour toute question à l’égard des nouvelles règles ou de leur application à votre égard. Il nous ferait plaisir d’explorer avec vous toute possibilité de planification créative en lien avec les modifications ci-dessus.