Hypothèque légale de la construction en temps de COVID-19 : qu’en est-il ?

 

Commentaire sur la décision 2440-9427 Québec inc. c. 10144983 Canada Limited (Bonfort)[1]

Le 15 mars 2020, face à la situation inusitée causée par la pandémie de COVID-19, la juge en chef du Québec et la ministre de la Justice ont suspendu tous les délais de prescription extinctive et de déchéance en matière civile et ce, jusqu’à l’expiration de la période d’urgence sanitaire[2]. Comme nous le verrons, ces délais ont finalement recommencé à courir à compter du 1er septembre 2020 et ont donc été suspendus pendant près de six mois[3].

Cette situation a soulevé plusieurs questionnements, notamment en matière de droit de la construction, où des litiges relatifs aux hypothèques légales de la construction inscrites durant la période de suspension ont été initiés.

Telle est la trame factuelle de la décision récente rendue par la Cour supérieure dans l’affaire 2440-9427 Québec inc. c. 10144983 Canada Limited (Bonfort).

Dans cette affaire, l’entrepreneur général Bonfort avait, le 8 juin 2020, publié une hypothèque légale de la construction sur l’immeuble au cœur du litige. Cet avis précisait que les travaux réalisés par Bonfort avaient pris fin le 30 avril 2020.

2440-9427 Québec inc., une créancière hypothécaire de l’ancien propriétaire de l’immeuble, avait par la suite déposé une demande introductive d’instance en radiation de cette hypothèque légale. Elle y alléguait notamment que Bonfort avait fait défaut de publier son avis d’hypothèque légale dans le délai de 30 jours suivant la fin des travaux prévu à l’article 2727 C.c.Q., lequel expirait le 30 mai 2020 selon ses prétentions.

À titre de rappel, l’article 2727 C.c.Q. prévoit ce qui suit :

« 2727. L’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble subsiste, quoiqu’elle n’ait pas été publiée, pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux.

Elle est conservée si, avant l’expiration de ce délai, il y a eu inscription d’un avis désignant l’immeuble grevé et indiquant le montant de la créance. Cet avis doit être signifié au propriétaire de l’immeuble.

Elle s’éteint six mois après la fin des travaux à moins que, pour conserver l’hypothèque, le créancier ne publie une action contre le propriétaire de l’immeuble ou qu’il n’inscrive un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire. »

Sous la plume de l’Honorable Gary D.D. Morrison, j.c.s., la Cour supérieure a interprété les termes employés par le législateur à l’article 2727 C.c.Q., et a conclu au terme de cet exercice, que les délais de 30 jours et de 6 mois qui y sont prévus constituent des délais de déchéance :

« [47] En ce qui concerne l’article 2727 C.c.Q., le législateur a choisi les termes « subsiste », « est conservée » et « s’éteint » pour décrire l’interaction entre l’hypothèque légale et les délais. Le Tribunal est d’avis que ces termes envisagent la survie et l’extinction du droit lui-même de l’hypothèque légale de construction et non seulement du droit d’action. Il s’agit donc d’un délai de déchéance, ce que confirme la jurisprudence. »

Puisqu’ils se qualifient de délais de déchéance en matière civile, la Cour supérieure a retenu que les délais prévus à l’article 2727 C.c.Q. sont visés par l’arrêté ministériel no 2020-4251 et qu’ils ont donc été suspendus à compter du 15 mars 2020.

Ce faisant, la Cour supérieure a conclu que le défaut de Bonfort d’inscrire son avis d’hypothèque légale dans les 30 jours de la fin des travaux, soit avant le 30 mai 2020, n’avait pas eu pour effet d’invalider cet avis.  

Pistes de réflexion pratiques

Nous retenons de cette décision que pour les ouvrages dont la fin des travaux a eu lieu pendant la période d’urgence sanitaire, les délais prévus à l’article 2727 C.c.Q. n’ont commencé à courir qu’à compter du 1er septembre 2020, soit la date à laquelle la suspension des délais a été levée.

Quant aux ouvrages dont la fin des travaux a eu lieu peu de temps avant le 15 mars 2020, le communiqué du 17 juillet 2020 suggère que ces délais ont recommencé à courir à compter du 1er septembre 2020 « pour le temps qui restait à écouler au 15 mars 2020 ».

Cela a comme conséquence pratique que pour de nombreux chantiers, les délais prévus à l’article 2727 C.c.Q. ont été prolongés de plusieurs mois. Par exemple, dans l’affaire 2440-9427 Québec inc. c. 10144983 Canada Limited (Bonfort), il est permis de croire que l’échéance de 30 jours pour inscrire un avis d’hypothèque légale a été reportée au 1er octobre 2020, soit cinq mois après la date réelle de fin des travaux.

Il est à prévoir que les tribunaux devront procéder à un exercice d’interprétation similaire en lien avec plusieurs autres délais applicables en matière civile. À chaque fois, ils devront déterminer si le délai dont il est question a été suspendu par l’arrêté n° 2020-4251 et ce faisant, déterminer la date exacte de son échéance à la lumière du communiqué du 17 juillet 2020.

 

 

 

[1] 2440-9427 Québec inc. c. 10144983 Canada Limited (Bonfort), 2021 QCCS 717 (CanLII)

[2] Arrêté n° 2020-4251, lien.

[3] « Communiqué du 17 juillet 2020 concernant la levée de la suspension des délais en matière civile et en matière pénale à compter du 1er septembre 2020 », lien.

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