Le 5 octobre 2017, le gouvernement du Québec a déposé un projet de loi omnibus lequel prévoit une réforme importante du secteur financier au Québec et modifie entre autres la Loi sur le courtage immobilier. L’adoption de ce projet de loi demeure sujet aux étapes parlementaires usuelles.

Sommaire du Projet de loi 141 relativement aux changements apportés à la Loi sur le courtage immobilier

Dans sa version actuelle, le Projet de loi 141 (ci-après désigné le «  PL 141 ») modifierait la Loi sur le courtage immobilier (chapitre C-73.2) (ci-après désignée la « Loi ») afin notamment :

• de définir le contrat de courtage immobilier;
• de transférer la surveillance et le contrôle du courtage hypothécaire à l’Autorité des marchés financiers;
• de modifier la composition et les règles de nomination des membres du conseil d’administration de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (ci-après désigné l’ « OACIQ ») et la durée du mandat des membres du comité de discipline.

Le contrat de courtage immobilier

Le PL 141 aborde une nouveauté, soit l’insertion d’une définition du contrat de courtage immobilier à son article 1. On y prévoit qu’est un contrat de courtage immobilier, le contrat par lequel une partie, le client, en vue de conclure une entente visant la vente, l’achat ou la location d’un immeuble, charge l’autre partie d’être son intermédiaire pour agir auprès des personnes qui pourraient s’y intéresser ou qui offrent un immeuble en vente ou en location, le cas échéant, et, éventuellement, faire s’accorder les volontés du client et celles d’un acheteur, d’un promettant-acheteur, d’un vendeur, d’un promettant-vendeur, d’un promettant-locataire ou d’un promettant-locateur, le cas échéant. Le PL 141 précise qu’un contrat par lequel l’intermédiaire s’oblige sans rétribution n’est pas un contrat de courtage immobilier visé par la Loi. Pour l’application de cet article 1, est assimilé à un immeuble, (a) la promesse de vente d’un immeuble, (b) une entreprise, lorsque ses biens, selon leur valeur marchande, sont principalement des biens immeubles, et (c) une maison mobile placée sur un châssis, qu’elle ait ou non une fondation permanente, et l’échange est assimilé à la vente.

Par ailleurs, le PL 141 prévoit, à son article 2, que pour être un intermédiaire à un contrat de courtage immobilier visant la vente ou l’achat d’un immeuble, sauf en ce qui concerne une maison mobile placée sur un châssis qu’elle ait ou non une fondation permanente et sauf exceptions des personnes spécifiquement visées au nouvel article 3, il faut être titulaire d’un permis de courtier ou d’agence ou d’une autorisation spéciale de l’OACIQ.

Ainsi, un intermédiaire à un contrat de courtage immobilier visant une telle maison mobile ou la location de tout immeuble, n’est pas sujet à l’obligation d’être titulaire d’un permis de courtier ou d’agence. Il demeure qu’il peut en faire la demande.

Il s’agit donc d’une modification importante puisqu’une opération de courtage portant sur la location d’immeuble ne requiert plus l’obligation pour tel intermédiaire d’être titulaire d’un permis de courtier ou d’agence.

Compte tenu des modifications relatives au courtage immobilier locatif et au courtage hypothécaire, le PL 141 prévoit une liste réduite de personnes visées qui ne sont pas tenues d’être titulaire d’un permis lorsqu’elles sont parties en tant qu’intermédiaire à un contrat de courtage immobilier (nouvel article 3).

Le PL 141 ajoute également, par l’article 3.1, que la détermination à savoir s’il s’agit d’une opération de courtage ou non est une question de faits.

Le courtage hypothécaire n’est plus visé par la Loi

Le PL 141 ne vise désormais que le permis de courtier immobilier et d’agence immobilière et non plus le courtier et l’agence hypothécaire. En effet, l’un des objectifs principaux du projet de loi est de transférer la surveillance et le contrôle du courtage hypothécaire à l’Autorité des marchés financiers.

Afin de permettre une bonne transition, la Loi continuera de s’appliquer aux opérations de courtage relatives au prêt garanti par hypothèque immobilière jusqu’à la date d’entrée en vigueur des dispositions modificatives à la Loi sur la distribution de produits et services financiers pertinentes. De plus, le PL 141 prévoit d’autres dispositions transitoires particulières qui assurent que les permis délivrés en vertu de la Loi soient reconnus par l’Autorité des marchés financiers en vertu de la Loi sur la distribution de produits et services financiers, ainsi autorisant les titulaires à agir dans la discipline du courtage hypothécaire. À noter que le PL 141 prévoit que les avocats, les notaires, les fiduciaires, les membres en règle de l’Ordre professionnel des comptables professionnels agréés du Québec et les personnes à l’emploi d’un créancier hypothécaire (pourvu que l’opération de courtage soit faite pour le compte de ce créancier seulement) ne sont pas des courtiers hypothécaires, lorsque, dans l’exercice de leurs fonctions, se livrent à une opération de courtage hypothécaire (nouvel article 11.2 de la Loi sur la distribution de produits et services financiers).

Par ailleurs, l’OACIQ collabore avec l’Autorité des marchés financiers dans toute mesure transitoire concernant l’exercice de leur mission respective en matière de courtage hypothécaire.

Les autres modifications

La Loi a fait l’objet d’autres modifications, incluant notamment l’abrogation de l’obligation sous le régime actuel exigeant qu’un courtier débutant doit exercer ses activités pour le compte d’une agence pendant la période déterminée par règlement de l’OACIQ avant de pouvoir travailler à son compte ou de devenir dirigeant d’une agence.

Le PL 141 prévoit l’ajout de l’article 20.1 qui stipule que seul le titulaire de permis de courtier qui a exercé ses activités pendant la période déterminée par règlement de l’OACIQ peut être dirigeant d’un titulaire de permis d’agence.

De plus, le contrat de courtage immobilier relatif à l’un des immeubles visés spécifiquement à l’article 23 (immeubles principalement résidentiels de moins de cinq logements ou faisant l’objet d’une convention ou d’une déclaration de copropriété) doit être constaté par écrit sur le formulaire obligatoire élaboré par l’OACIQ (nouvel article 24) et il n’est plus possible de signer une renonciation écrite afin d’enlever la possibilité au client de résilier le contrat (article 28).