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Promoteurs et prêteurs, prudence : Un manquement aux règles de commercialisation des projets immobiliers de la Colombie-Britannique peut être lourd de conséquences

Date

12 avril 2013


Les auteurs aimeraient remercier les membres du groupe du droit immobilier de notre bureau de Vancouver pour leur précieuse contribution au présent article.

Aperçu

Les promoteurs et prêteurs devraient être conscients des lourdes conséquences engendrées par l’application de la loi de la Colombie-Britannique intitulée Real Estate Development Marketing Act (REDMA), qui vise à protéger les consommateurs procédant à l’achat de biens immobiliers en Colombie-Britannique. Cette législation régit la commercialisation et la vente en Colombie-Britannique de projets immobiliers partout dans le monde1. La REDMA, telle qu’interprétée par les tribunaux, renferme une définition large de ce qui constitue de la « commercialisation ». Ainsi, la commercialisation au sens de cette loi englobe non seulement les types d’activités de mise en marché qu’entreprennent généralement les promoteurs et courtiers immobiliers, mais aussi des activités à caractère moins formel, telles que, dans certains cas, des conversations entre connaissances à propos d’éventuelles occasions de placements immobiliers. Les promoteurs et leurs prêteurs qui ne se conforment pas rigoureusement à la REDMA risquent que des contrats d’achat leur soient inopposables.

REDMA

Bien que les obligations d’information en vertu de la REDMA soient à peu près identiques à celles de la législation analogue d’autres territoires canadiens, comme la Loi sur les condominiums en Ontario, il existe certaines différences, notamment l’obligation en vertu de la REDMA d’obtenir des reconnaissances signées des acheteurs attestant qu’ils ont reçu les documents d’information requis (et de conserver ces reconnaissances au dossier).

En vertu de la REDMA, un promoteur doit déposer un document d’information auprès de l’autorité compétente avant d’entreprendre quelque activité de commercialisation. Ce document d’information doit bien entendu être exempt d’informations fausses ou trompeuses et divulguer de façon claire tous les faits importants. Avant qu’un acheteur ne conclue un contrat d’achat avec un promoteur, le promoteur doit remettre à l’acheteur un exemplaire du document d’information et lui accorder un délai raisonnable pour qu’il en prenne connaissance. Les acheteurs jouissent d’un droit de résolution pouvant être exercé dans les sept jours qui suivent la plus tardive des dates suivantes : la conclusion du contrat d’achat ou la réception du document d’information.

Les promoteurs sont également assujettis à une obligation d’information continue. Cette obligation est d’autant plus importante qu’en cas de manquement, les acheteurs peuvent exercer leurs droits de résoudre leurs contrats d’achat et de se faire rembourser leurs dépôts.

Dans le cadre de la REDMA, il existe une importante distinction entre un nouveau document d’information et une modification à un document d’information. Un nouveau document d’information est principalement nécessaire dans deux situations : (i) lors d’un changement à l’identité du promoteur (y compris une fusion entre parties liées ou le remplacement du commandité d’une société en commandite); ou (ii) lors de la nomination d’un séquestre, d’un liquidateur ou d’un syndic de faillite à l’égard du promoteur. Le dépôt d’un nouveau document d’information fait renaître le droit de résolution des acheteurs (qui peuvent l’exercer moyennant la signification d’un avis écrit au promoteur dans les sept jours qui suivent la réception du nouveau document d’information)2.

Dans tous les autres cas où il y a un nouveau fait important ou un changement concernant un fait important3, le document d’information existant doit être modifié; toutefois, une telle modification ne rétablit pas le droit de résolution des acheteurs (sauf dans des circonstances déterminées limitées). Le cadre législatif ainsi structuré vise à ne pas pénaliser les promoteurs qui informent les acheteurs des changements (l’acheteur pouvant toujours faire valoir ses droits relativement à une déclaration fausse ou trompeuse en vertu de la législation ou de la common law) et à les encourager à aviser les acheteurs, en temps utile, de faits nouveaux importants et/ou de changements importants. En revanche, faute de déposer un document d’information et d’y apporter une modification en temps utile, les promoteurs s’exposent à l’inopposabilité des contrats d’achat ou à ce que les acheteurs aient le droit de résoudre leur contrat (même une fois l’achat complété). À titre d’exemple, plusieurs décisions récentes des tribunaux ont autorisé des acheteurs à résoudre leurs contrats d’achat et à obtenir le remboursement de leurs dépôts au motif que le promoteur avait omis d’amender le document d’information dans un délai opportun pour aviser les acheteurs d’un changement concernant la date prévue d’achèvement des travaux de construction de leur projet.

Fait à souligner, les tribunaux ont statué que les communications informelles, notamment des bulletins et des comptes-rendus des travaux de construction portant sur des changements apportés à un projet ne pouvaient être reconnues comme étant des modifications du document d’information pour les fins de l’application de la REDMA.

En plus de faire renaître les droits de résolution, un manquement à la REDMA peut avoir d’autres conséquences, telles que l’émission d’ordonnances d’interdiction de commercialisation, des sanctions administratives, des peines d’emprisonnement et d’autres mesures réglementaires par le British Columbia Superintendent of Real Estate (l’agence gouvernementale étant responsable de l’application de la REDMA en Colombie-Britannique).

Les tribunaux de la Colombie-Britannique ont récemment rendu des décisions faisant droit aux demandes d’acheteurs qui alléguaient que les exigences de la REDMA n’avaient pas été respectées à l’égard de projets situés à l’extérieur de cette province et commercialisés en Colombie-Britannique. La Cour suprême de la Colombie-Britannique s’est récemment penchée sur le sens du terme « commercialisation » pour l’application de la REDMA dans le contexte d’un projet à Edmonton (Alberta) et a conclu que les résidents de la Colombie-Britannique ayant acheté des unités dans ce projet avaient le droit de résoudre leurs contrats et de se faire rembourser leurs dépôts au motif que le promoteur ne s’était pas rigoureusement conformé à la REDMA. En l’espèce, des échanges verbaux et par courriel entre le promoteur et un courtier immobilier de la Colombie-Britannique visant à retenir les services de ce dernier pour la promotion de la vente d’un projet en Colombie-Britannique (notamment la remise à ce courtier des listes de prix et des contrats préalablement signés) ont été assimilés à de la « commercialisation » au sens de la REDMA, obligeant le promoteur à s’y conformer4.

L’un des plus récents exemples des répercussions que la REDMA peut avoir sur des promoteurs exerçant des activités à l’extérieur de la Colombie-Britannique, est le dépôt d’un certain nombre de poursuites judiciaires par des acheteurs de la Colombie-Britannique qui reprochent au promoteur d’un projet de condominiums de prestige à Toronto de ne pas s’être conformé à la REDMA. Les acheteurs font valoir que le promoteur a contrevenu à la REDMA à de nombreux égards, notamment en omettant de fournir un exemplaire du document d’information avant la signature du contrat par l’acheteur, ainsi que les plans des unités et de l’aménagement et de divulguer les dimensions des unités, un changement du nombre d’étages et des changements à la date prévue d’achèvement des travaux de construction. Ces demandes, de même que de nombreuses décisions visant des projets situés en Colombie-Britannique, démontrent à quel point des acheteurs peuvent tirer profit de la REDMA en période de ralentissement économique et se libérer de leurs contrats d’achat.

Ce que les promoteurs doivent savoir

Les promoteurs de projets immobiliers situés à l’extérieur de la Colombie-Britannique doivent prendre connaissance de la REDMA et des obligations d’information qui en découlent lors de la commercialisation de leurs projets en Colombie-Britannique, et doivent plus particulièrement savoir que la REDMA vise autant les activités de commercialisation proprement dites que celles à caractère plus informel. Dans le doute, il est prudent de consulter un conseiller juridique et, s’il y a lieu, de déposer un document d’information. De même, lorsque l’on n’est pas certain de la nécessité ou non d’apporter une modification à un document d’information déjà déposé en raison de faits nouveaux importants ou de changements concernant des faits importants, il vaut mieux de procéder à cette modification.

Les promoteurs et leurs équipes de commercialisation peuvent également veiller à l’observation de la REDMA en mettant en place des procédures adéquates, telles que des mécanismes fiables de compilation et de conservation des éléments de preuve attestant que les acheteurs ont reçu le document d’information et ses modifications, le cas échéant, afin de pouvoir les produire à la demande des prêteurs ou des autorités de réglementation ou, dans le pire des cas, dans le cas d’un litige5.

Il est essentiel pour les promoteurs de garder à l’esprit que l’inobservation de la REDMA peut nuire à leur capacité d’obtenir le financement requis pour un projet de construction ou à sa mise en œuvre. Afin d’atténuer le risque que les acheteurs puissent résoudre leurs contrats d’achat et se faire rembourser leurs dépôts, les prêteurs peuvent entre autres, avant d’accorder le financement requis pour un projet, exiger une mise de fonds plus élevée, de meilleures garanties de prévente ou un engagement du promoteur d’injecter des fonds supplémentaires en remplacement des ventes et des dépôts perdus en cas de résolution des contrats.

Points à examiner pour les prêteurs

Les prêteurs doivent également prendre connaissance des obligations contraignantes imposées par la REDMA. Il existe un certain nombre de mesures que les prêteurs peuvent mettre en place pour se protéger contre le risque de résolution des contrats par les acheteurs. Les recommandations qui suivent devraient faire partie du processus habituel de vérification diligente que mènent les prêteurs lorsqu’ils évaluent l’opportunité de financer ou non un projet en particulier.

  • Si le financement est subordonné à un certain volume de préventes, il est important de vérifier si les préventes à des résidents de la Colombie-Britannique ont été ou non effectuées conformément à la REDMA (et d’en demander la preuve au promoteur).
  • Si le promoteur a entrepris la commercialisation avant d’obtenir un engagement de financement, le prêteur doit s’assurer, une fois qu’il s’est engagé à financer le projet, que le promoteur dépose une modification au document d’information informant les acheteurs que le financement nécessaire a été obtenu (il s’agit d’une obligation fondamentale dans le contexte d’une prévente).
  • Les prêteurs devraient pouvoir communiquer avec le gérant de projet ou le responsable de la surveillance des coûts et contrats du promoteur pour assurer un suivi de l’échéancier de construction et poser des questions (p. ex., veiller à ce que le promoteur dépose les modifications nécessaires au document d’information).
  • Si des difficultés financières compromettent la viabilité d’un projet, avant la nomination d’un séquestre, d’un liquidateur ou d’un syndic de faillite, les prêteurs doivent savoir qu’une telle nomination oblige le promoteur à déposer un nouveau document d’information et que cela donne droit aux acheteurs de résoudre leurs contrats d’achat et de se faire rembourser leurs dépôts. Ces recours peuvent donc avoir des conséquences non souhaitées contrairement à d’autres recours6. Par conséquent, es prêteurs devraient consulter un conseiller juridique quant aux incidences de la REDMA dans le cadre de l’exercice de leurs droits et recours en cas de défaut.

Information supplémentaire

La REDMA est une loi restrictive et les promoteurs qui commercialisent des projets immobiliers auprès de résidents de la Colombie-Britannique sans en maîtriser les obligations législatives devraient faire preuve de prudence et de diligence. Les prêteurs qui financent des projets commercialisés auprès de résidents de la Colombie-Britannique doivent aussi veiller à ce que les promoteurs s’y conforment, puisque l’inobservation de la REDMA peut nuire à la capacité d’un promoteur de mener à terme les ventes d’unités d’un projet et de rembourser le prêteur en ayant financé la construction.

Bien que l’on doive le présent point de droit sur la REDMA à l’importante couverture médiatique qui lui a été récemment accordée en Ontario, les promoteurs doivent impérativement veiller à l’observation des obligations législatives locales, s’il y a lieu, lorsqu’ils commercialisent un projet immobilier dans un autre territoire (au Canada ou à l’étranger).

Pour plus d’information concernant ce point de droit ou les règles de commercialisation des projets immobiliers en Ontario, au Québec, en Alberta, en Colombie-Britannique ou au Royaume-Uni, veuillez communiquer avec un membre de notre groupe du droit immobilier.


1 Selon les bulletins nos REDMA 07-01 et REDMA 08-01, publiés par la British Columbia Financial Institutions Commission, Superintendent of Real Estate, les 30 avril 2007 et 25 mars 2008, respectivement.
2 Les acheteurs doivent donner cet avis conformément à la procédure prévue dans le règlement d’application de la REDMA.
3 Un « fait important » s’entend d’un fait qui a, ou dont on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’il ait, une incidence sur la valeur, le prix ou l’utilisation d’une unité ou d’un terrain au stade de l’aménagement.
4 Cette décision est actuellement en appel devant la Cour d’appel de la Colombie-Britannique.
5 Aux termes de la REDMA, les promoteurs sont tenus de conserver au dossier ces reconnaissances signées pendant une période de trois ans (ou une période plus longue prescrite par règlement).
6 Il a été statué que l’introduction d’une instance en vertu de la Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies contre un promoteur à l’égard d’un projet en difficulté ne rétablit pas les droits de résolution des acheteurs.

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