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Modifications récentes des droits de remboursement anticipé prévus à la Loi sur l’intérêt (Canada)

Date

25 janvier 2012


Le gouvernement du Canada a récemment adopté un nouveau règlement en vertu de la Loi sur l’intérêt (Canada) (Loi) élargissant la catégorie des « entités » visées par l’alinéa 10(2)(b) de la Loi. Ce nouveau règlement, qui clarifiera considérablement la pratique des prêts hypothécaires commerciaux à travers le Canada, s’applique aux prêts hypothécaires consentis à compter du 1er janvier 2012.

Contexte

Selon le paragraphe 10(1) de la Loi, les prêts hypothécaires fermés (autres que ceux consentis en faveur d’une personne morale ou d’une société par actions) dont la durée est supérieure à cinq ans peuvent être remboursés par anticipation en tout temps à compter du cinquième anniversaire de la date du prêt, à condition que l’emprunteur verse la somme due à titre de principal et l’intérêt calculé jusqu’à la date du paiement, en y ajoutant trois mois d’intérêt (à titre de pénalité pour remboursement anticipé). Cette disposition, initialement adoptée en 1880, avait pour but de permettre aux particuliers ayant contracté des prêts hypothécaires à long terme et à taux d’intérêt élevés d’effectuer un remboursement anticipé sans avoir à assumer d’importantes pénalités. La Loi exclut depuis toujours les personnes morales et les sociétés par actions de ces protections (voir le paragraphe 10(2) de la Loi).

En revanche, la législation ne traitait pas expressément des autres formes d’entreprises, notamment les fiducies d’entreprise, les sociétés de personnes et les sociétés à responsabilité illimitée. Bien qu’elles ne soient pas expressément exemptées de l’application du paragraphe 10(1), ces autres formes d’entreprises sont couramment utilisées dans le cadre d’opérations commerciales modernes, et il a été souvent argumenté qu’aux fins des protections énoncées dans la Loi, ces formes d’entreprises s’apparentent à des sociétés par actions et non à des particuliers. En pratique, les dispositions de la Loi ont rendu l’accès au financement hypothécaire à long terme plus difficile pour ces types d’entités commerciales.

Évolution de la jurisprudence

En Ontario, la jurisprudence a évolué afin de remédier partiellement à cette apparente lacune législative. Dans deux importantes affaires1, la Cour d’appel de l’Ontario a établi un principe de « transparence », en vertu duquel l’analyse de l’applicabilité des restrictions quant aux pénalités de remboursement anticipé de l’intérêt doit être effectuée à l’égard du détenteur des droits immobiliers hypothéqués. En particulier, lorsque la propriété (en common law, legal ownership) d’un bien hypothéqué est détenu d’une société par actions, le fait qu’une société de personnes conserve la propriété effective (beneficial ownership) du bien n’étend pas l’application des protections prévues au paragraphe 10(1) au débiteur hypothécaire corporatif. Le Barreau de l’Ontario a également adopté ce principe de façon générale à l’égard d’un bien fiduciaire détenu par une société de fiducie. La pratique de l’Ontario a été suivie par l’ensemble des autres provinces de common law. Dans la province de Québec, pour diverses raisons, y compris l’absence de distinction entre les concepts de legal ownership et de beneficial ownership, l’analyse mise en avant dans les affaires Litowitz et Kucor ne pouvait être directement appliquée.

Nouveau règlement

Le nouveau règlement devrait clarifier la pratique du prêt hypothécaire commercial partout au Canada. En vertu du paragraphe 10(3) de la Loi, le gouverneur en conseil peut, à l’occasion, désigner d’autres « entités » pour les fins de l’alinéa 10(2)(b) de la Loi (c.-à-d., autres que les personnes morales ou les compagnies par actions). Ce faisant, les entités visées sont exclues du régime de pénalité obligatoire en matière de remboursement anticipé établi au paragraphe 10(1).

Depuis le 1er janvier 2012, i) les sociétés de personnes, ii) les fiducies établies pour affaires, et iii) les sociétés à responsabilité illimitée (telles qu’elles existent dans les provinces de la Nouvelle-Écosse, de l’Alberta et de la Colombie-Britannique) sont maintenant des « entités » et les prêts hypothécaires consentis à ces entités à compter de cette date ne seront donc plus assujettis au régime de pénalité pour remboursement anticipé prévu au paragraphe 10(1) de la Loi. Chacune de ces entités poursuit un but commercial, et le gouvernement y voit donc une uniformisation des exigences en matière de prêts hypothécaires à l’égard de toutes les entités à but commercial.

Pour obtenir de plus amples renseignements concernant cette nouvelle réglementation ainsi que sur la réforme de la Loi, y compris les incidences qu’elles peuvent avoir sur votre société ou entreprise, veuillez communiquer avec les auteurs du présent article ou d’autres membres du groupe des services financiers de McCarthy Tétrault.


1 Voir Litowitz v. Standard Life Assurance Co. (1996, Ont. C.A.) et Kucor Construction & Developments & Associates v. Canada Life Assurance Co. (1998, Ont. C.A.).

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