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La nouvelle Loi sur le courtage immobilier et les sept règlements s’y rapportant sont entrés en vigueur

Date

7 juin 2010

AUTEUR(s)

Stéphanie Gilcher
Mary Pagonis
Kim Nguyen


Le 14 avril 2010, le gouvernement du Québec a publié le décret 294-2010 annonçant l’entrée en vigueur le 1er mai 2010 de la nouvelle Loi sur le courtage immobilier et des sept règlements suivants :

  1. Règlement édictant des mesures transitoires pour l’application de la nouvelle Loi.
  2. Règlement sur la délivrance des permis de courtier ou d’agence.
  3. Règlement sur les dossiers, livres et registres, la comptabilité en fidéicommis et l’inspection des courtiers et des agences.
  4. Règlement sur les instances disciplinaires de l’organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec.
  5. Règlement sur le fonds d’indemnisation et la fixation de la prime d’assurance de responsabilité professionnelle.
  6. Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.
  7. Règlement sur les contrats et formulaires.

La réforme de l’encadrement du courtage immobilier mise de l’avant par la nouvelle Loi comprend une série de mesures pratiques et efficaces pour encadrer le courtage immobilier, visant la protection du public. C’est le ministre des Finances qui administrera la nouvelle Loi.

Sommaire des principaux changements aux termes de la nouvelle Loi

1. Champ d’application de la Loi

La nouvelle Loi continuera à s’appliquer à l’achat, à la vente ou à l’échange d’un immeuble ainsi qu’aux prêts garantis par hypothèque immobilière. Toutefois, la définition d’une opération de courtage a été modifiée en ce qui a trait au domaine de la location. Ainsi, l’application de la nouvelle Loi se limite maintenant à la location par un intermédiaire qui exploite une entreprise dans le domaine de la location d’immeubles. L’achat ou la vente d’une entreprise demeure visé par la nouvelle Loi si les biens de l’entreprise se composent principalement d’immeubles.

Exceptions aux termes de la nouvelle Loi :

Les personnes suivantes ne sont pas soumises à la nouvelle Loi lorsqu’elles se livrent à une opération de courtage dans l’exercice de leurs fonctions : 1) les avocats et les notaires; 2) les liquidateurs, séquestres, syndics, shérifs et huissiers; 3) les tuteurs, curateurs, liquidateurs de succession et fiduciaires; 4) les administrateurs provisoires nommés aux termes de la Loi sur l’Autorité des marchés financiers (L.R.Q., ch. A-33.2); et 5) les évaluateurs agréés qui exercent les activités indiquées à l’alinéa j de l’article 37 du Code des professions (L.R.Q., ch. C-26); et

Les personnes et sociétés suivantes ne sont pas soumises à la nouvelle Loi en ce qui a trait aux opérations de courtage spécifiées :

  1. les banques, coopératives de services financiers, sociétés d’assurances, sociétés mutuelles d’assurances, sociétés de secours mutuels, sociétés d’épargne et sociétés de fiducie, leurs employés et leurs représentants exclusifs, lorsque ceux-ci agissent au nom de leur institution financière dans le cadre d’une opération de courtage relative à un prêt garanti par hypothèque immobilière;
  2. un membre en règle d’un ordre professionnel ou une personne ou société régie par une loi administrée par l’Autorité des marchés financiers qui ne fait que communiquer à un client le nom et les coordonnées d’une personne ou d’une société qui offre des prêts garantis par hypothèque immobilière ou qui ne fait que les mettre autrement en relation lorsqu’elle le fait de façon accessoire à un son activité principale;
  3. l’employé qui, à l’occasion de l’exercice de sa principale occupation, se livre à une opération de courtage pour le compte de son employeur, lorsque ce dernier n’est pas un courtier ou une agence;
  4. les ingénieurs forestiers qui se livrent à une opération de courtage relative à une propriété forestière; 
  5. les membres en règle d’un ordre professionnel de comptables visés à l’annexe I du Code des professions (L.R.Q., ch. C-26) qui se livrent à une opération de courtage relative à un prêt garanti par hypothèque immobilière ou à l’achat ou à la vente d’une entreprise, à la promesse d’achat ou de vente d’une entreprise ainsi qu’à l’achat ou la vente d’une telle promesse;
  6. les administrateurs agréés qui, à l’égard d’un immeuble dont ils ont la gestion, en font la location ou se livrent à une opération de courtage relative à un prêt garanti par hypothèque immobilière;
  7. les sociétés de fiducie qui, à l’égard des immeubles qu’elles possèdent ou administrent pour autrui, se livrent à une opération de courtage;
  8. le concierge ou le gérant d’une copropriété divise qui agit comme intermédiaire pour la location d’une fraction de copropriété pour le propriétaire ou le syndicat et en leur nom, ou qui communique à un copropriétaire le nom et les coordonnées d’un acheteur ou d’un locataire éventuel de sa fraction de copropriété divise ou qui ne fait que les mettre autrement en relation;
  9. le concierge d’un immeuble qui, en matière de location immobilière, agit pour le propriétaire de l’immeuble locatif et en son nom;
  10. le gérant d’immeuble qui agit exclusivement pour un propriétaire immobilier et qui se livre, pour le bénéfice de ce dernier, à une opération de courtage relative à la location d’un immeuble;
  11. l’employé ou le gérant d’immeubles qui travaille pour une entreprise filiale du propriétaire, contrôlée à au moins 90 % par ce dernier, et qui se livre à une opération de courtage relative à la location d’un immeuble exclusivement pour le propriétaire;
  12. le conjoint du propriétaire d’un immeuble, ses enfants, son père, sa mère, ses frères et sœurs qui se livrent à une opération de courtage; et
  13. l’actionnaire unique d’une personne morale qui se livre à une opération de courtage pour celle-ci.

2. Courtiers et agences

  • Une appellation pour tous puisqu’un « agent » deviendra un « courtier » : « courtier immobilier » (la personne physique qui se livre à une opération de courtage) ou « courtier hypothécaire » (la personne physique qui se livre uniquement à des opérations de courtage relatives à des prêts garantis par hypothèque immobilière).
  • Les « entreprises de courtage » deviendront des « agences » : les « agences immobilières » ou les « agences hypothécaires ».
  • Les agences immobilières peuvent engager des courtiers immobiliers et des courtiers hypothécaires. Les agences hypothécaires peuvent engager uniquement des courtiers hypothécaires.
  • La notion de « certificat » a été remplacée par la notion de « permis ». Les courtiers et les agences seront titulaires de « permis », qui seront délivrés par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier (l’« OACIQ »).
  • Le permis d’un courtier immobilier peut être restreint au courtage résidentiel ou au courtage commercial.
  • Les courtiers seront solidairement responsables avec l’agence qu’ils représentent.
  • Les courtiers seront personnellement assurés.
  • Les courtiers qui étaient des courtiers « agréés » ou « affiliés » aux termes de l’ancienne Loi conservent le droit d’utiliser ces titres aux termes de la nouvelle Loi. Il est important de noter que le changement de titre aux termes de la nouvelle Loi n’entraîne pas un changement des droits respectifs s’y rapportant.
  • La notion de « courtier débutant » est introduite : un courtier débutant doit agir pour le compte d’une agence pendant au moins trois des cinq années précédant le moment où il peut travailler à son compte ou devenir dirigeant d’une agence. L’agence qui agit par l’entremise d’un courtier débutant doit établir un système permettant d’encadrer et de superviser les pratiques de celui-ci.
  • Le courtier a l’obligation d’établir et de maintenir un compte en fidéicommis. Lorsqu’un courtier agit pour le compte d’une agence, ces obligations sont déléguées à l’agence. Ces obligations demeurent donc la responsabilité commune du courtier et de l’agence. En outre, une agence peut déléguer à une seule autre agence les obligations liées à l’établissement et au maintien d’un compte en fidéicommis qui ont été déléguées à l’agence par les courtiers agissant pour le compte de celle-ci. Ces obligations demeurent la responsabilité commune de ces courtiers, de leur agence et de l’agence à qui elles ont été déléguées.
  • Les registres et les dossiers peuvent maintenant être conservés sur support technologique uniquement.
  • L’agence peut déposer la rémunération due à un courtier auprès d’une société de gestion contrôlée par le courtier tant que le courtier détient au moins 90 % des actions et du contrôle de la société. Cette option relative à une société de gestion est uniquement offerte aux courtiers qui représentent une agence. Il est important de noter que l’option précitée demeure assujettie à l’approbation des autorités gouvernementales.
  • Un permis d’agence immobilière ou hypothécaire, selon le cas, est délivré par l’OACIQ à la personne ou à la société qui satisfait les exigences prévues par la nouvelle Loi et les Règlements, notamment, les exigences suivantes :
    1. s’il s’agit d’une personne physique, être titulaire d’un permis de courtier immobilier ou hypothécaire, selon le cas, et agir comme dirigeant de l’agence;
    2. les administrateurs ou dirigeants de l’agence ont suivi avec succès tous les cours ou ont terminé toute autre formation imposés par le comité d’inspection ou par le comité de discipline ou découlant d’un engagement volontaire de leur part; et
    3. le dirigeant possède les qualifications requises pour agir à ce titre, notamment, et il est titulaire d’un permis de courtier immobilier ou hypothécaire, selon le cas, qui n’est pas suspendu ni assorti de restrictions ou de conditions, il peut agir à son compte, et satisfait à l’une des conditions suivantes : il a réussi l’examen de dirigeant d’agence immobilière ou hypothécaire, selon le cas, il a été qualifié à titre de dirigeant d’agence immobilière ou hypothécaire, selon le cas, pendant trois des cinq années précédentes, et il a suivi et, le cas échéant, réussi toute formation supplémentaire exigée des courtiers qualifiés à titre de dirigeant d’agence.
  • Une agence est responsable du préjudice causé à toute personne ou société pour une faute commise par un courtier qui l’a représente dans l’exécution de ses fonctions. Elle conserve néanmoins ses recours contre lui.
  • Une agence, ses administrateurs et ses dirigeants veillent à la discipline des courtiers qui la représentent. Ils s’assurent que ceux-ci agissent conformément à la nouvelle Loi. Une agence veille également à ce que ses administrateurs, dirigeants et employés agissent conformément à la nouvelle Loi.

3. Formation et examen

  • La formation scolaire officielle n’est pas obligatoire aux termes de la nouvelle Loi.
  • La nouvelle exigence se rapportant à une connaissance suffisante du français constitue le principal changement des conditions de délivrance d’un permis.
  • L’examen devant être réussi pour devenir un courtier comprendra trois éléments : le courtage résidentiel, le courtage commercial et les prêts garantis par hypothèque immobilière. Toutefois, tel qu’il est mentionné ci-dessus, il sera possible de demander un permis assorti de restrictions. 
  • Le nouveau système de certification a été élaboré en fonction d’une méthode fondée sur les compétences. Ainsi, les exigences d’obtention de permis intègrent des critères plus explicites pour mesurer la compétence. Par exemple, l’examen est sensiblement plus long et les questions nécessitent des réponses plus détaillées par rapport aux questions vrai/faux aux termes du régime précédent.
  • Les étudiants inscrits aux programmes de formation avant le 1er mai 2010 ont acquis le droit de terminer leurs programmes aux termes de l’ancien système de certification, sous réserve de mesures transitoires devant être mises en place.
  • L’équivalence interprovinciale a été simplifiée puisque la formation scolaire officielle n’est plus obligatoire. Par conséquent, les courtiers d’autres provinces doivent uniquement réussir le nouvel examen et démontrer une connaissance suffisante du français.
  • En plus de leurs programmes réguliers, les collèges offriront maintenant des programmes sur mesure puisqu’une formation scolaire officielle est optionnelle aux termes de la nouvelle Loi.
  • La formation continue obligatoire sera conçue et offerte par l’OACIQ.

4. OACIQ

  • L’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (l’ « ACAIQ ») deviendra l’OACIQ, organisme d’autoréglementation dont la seule mission est de protéger le public.
  • L’organigramme suivant montre les étapes successives du traitement d’une réclamation.

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  • L’OACIQ a maintenant des pouvoirs de conciliation, de médiation et d’arbitrage.
  • En outre, l’OACIQ s’est vu attribuer un pouvoir réglementaire. Toutefois, tous les règlements adoptés par l’OACIQ doivent être présentés au gouvernement du Québec à des fins d’approbation.

Période de transition

Une période de transition de 18 mois sera en place pour s’assurer que les exigences relatives à la publicité, aux contrats et aux formulaires soient respectées. Les cartes professionnelles, les écriteaux et tout autre type de publicité déjà utilisés conformément à l’ancienne Loi avant l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi peuvent être utilisés pendant une période de 18 mois suivant l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi. De la même manière, les règles concernant les contrats et les formulaires continueront à s’appliquer pendant la période de 18 mois suivant l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi, avec les modifications nécessaires.

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