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The Neighbourhoods of Windfields et la Ville d'Oshawa c. Death et al.

Date

26 mars 2010

AUTEUR(s)

John A.R. Dawson
Paul Fruitman
Jonathan C. Lisus


Depuis que la législation canadienne en matière de planification a été révisée de manière à interdire le zonage fondé sur les liens, les promoteurs immobiliers et les tribunaux ont tenté de trouver la ligne de séparation entre les règlements de zonage ciblant l’« utilisation » et ceux ciblant les « utilisateurs ». Une décision rendue par la Cour supérieure de justice de l’Ontario, confirmée par la Cour d’appel de l’Ontario, et à l’égard de laquelle la Cour suprême du Canada a récemment refusé l’autorisation d’appel, explique que le zonage fondé sur l’existence des liens entre les occupants, dans le cadre de leur utilisation d’un immeuble, constitue une utilisation autorisée du pouvoir de zonage.

Les faits

The Neighbourhoods of Windfields Limited Partnership et la Ville d’Oshawa ont présenté à la Cour supérieure de justice une demande à l’encontre de 43 propriétaires de la subdivision Neighbourhoods of Windfields Farm. Ces propriétaires contrôlaient un nombre total de 33 propriétés de la subdivision de Windfields, certains en tant que propriétaires individuels et d’autres dans le cadre de syndicats.

The Neighbourhoods et la Ville ont allégué que ces propriétaires exploitaient leur propriété en tant que maisons de chambres, ce qui contrevenait au règlement de zonage de la ville, lequel autorise uniquement des maisons unifamiliales dans les zones résidentielles à faible densité.

The Neighbourhoods et la Ville ont allégué que ces maisons étaient dans chaque cas louées à un nombre de quatre à neuf étudiants de niveau collégial/universitaire et que d’autres maisons étaient louées à court terme, ce qui créait un conflit portant sur l’utilisation du terrain dans la subdivision Windfields.

La Cour supérieure de justice de l’Ontario a conclu que 28 des 30 propriétés restantes dans le cadre de la demande (trois propriétaires représentant trois propriétés ayant réglé avant l’audition) violaient le règlement.

La décision de la Cour s’est articulée autour de son interprétation de l’expression « logement unifamilial », l’élément central d’une maison isolée, selon la définition du règlement. La Cour a jugé qu’un « logement unifamilial », dans le contexte d’un règlement de zonage, désigne généralement une maison unifamiliale type ou une unité sociale analogue, ce qui est fondamentalement incompatible avec la location de propriétés commerciales à des groupes de personnes ayant uniquement comme lien leur besoin commun d’un hébergement économique à court terme.

La Cour d’appel de l’Ontario a confirmé la décision de la Cour supérieure à tous les égards, précisant que la Loi sur l’aménagement du territoire de l’Ontario n’a pas empêché la Cour supérieure de considérer comme facteur pertinent la manière dont les locataires étaient liés entre eux au moment de décider s’ils constituaient un « logement unifamilial ». La Cour suprême du Canada a refusé une demande d’autorisation d’appel de ces décisions ainsi qu’une requête en autorisation d’intervenir déposée par la Commission des droits de la personne de l’Ontario.

Remarques de McCarthy Tétrault

La décision rendue dans l’affaire Windfields s’est écartée de la jurisprudence selon laquelle, dans le contexte de permis accordés aux maisons de chambres, l’expression « logement unifamilial » est interprétée de manière à désigner une prise de décision collective et le fonctionnement interne d’une propriété. En matière de zonage, le « logement unifamilial » désigne le mode d’utilisation du terrain par rapport à la collectivité environnante.

Cette décision se révélera utile pour les municipalités qui tentent d’éviter les conflits relatifs à l’utilisation du terrain dans les zones résidentielles, en particulier à proximité d’institutions comme des collèges et des universités qui attirent une population de passage. Elle aidera aussi les propriétaires privés comme les syndicats de copropriétaires qui veulent éviter l’utilisation commerciale de propriétés zonées pour une occupation résidentielle à long terme.

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