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La règle américaine des « all appropriate inquiries » : exigences accrues pour la vérification diligente environnementale au Canada?

Date

7 mai 2007

AUTEUR(s)

Andrée-Claude Bérubé
Cindy Vaillancourt


Aux États-Unis, la loi communément appelée la « Loi du Superfonds » (soit la Comprehensive Environmental Response, Compensation and Liability Act (« CERCLA »)) a été adoptée en 1980 dans le but d’identifier, d’investiguer et de réhabiliter des sites où des matières dangereuses ont été abandonnées ou accidentellement déversées.

Toute personne pouvant être tenue responsable en vertu de la CERCLA de la présence ou du rejet, actuel ou potentiel, de matières dangereuses sur un terrain peut se soustraire à cette responsabilité en invoquant l’une des trois protections prévues par cette loi : i) le propriétaire innocent; ii) l’acheteur potentiel agissant de bonne foi; et iii) le propriétaire d’un terrain contigu. Pour se prévaloir de l’une de ces protections, un propriétaire doit avoir observé, avant l’achat du terrain, certaines normes et pratiques en matière de vérification diligente, soit d’avoir effectué « toutes les enquêtes pertinentes » (« all appropriate inquiries » (« AAIs »)).

En novembre 2006, une nouvelle règle relative aux AAIs (la « Règle américaine ») est entrée en vigueur. Cette Règle américaine contient les nouvelles normes et pratiques applicables aux AAIs que doit effectuer un propriétaire foncier pour être ultérieurement habilité à se prévaloir des protections contre la responsabilité prévues dans la CERCLA. (Il est à noter, toutefois, que le seul fait de suivre la Règle américaine peut ne pas être suffisant pour invoquer l’une de ces trois protections.) La Règle américaine prévoit, entre autres, que seuls les professionnels de l’environnement compétents répondant aux critères énoncés dans la règle peuvent superviser la réalisation des AAIs aux fins de la CERCLA. Toujours en vertu de cette règle, le professionnel de l’environnement qui procède à l’enquête doit identifier les données manquantes, les déclarer dans son rapport et commenter leur incidence sur l’exactitude de l’évaluation. Selon la Règle américaine, le propriétaire ou l’exploitant actuel de la propriété doit être interrogé. Si la propriété a été abandonnée, il faut interroger les voisins.

Bien que la Règle américaine ne vise que les acquéreurs potentiels de propriétés qui pourraient vouloir se prévaloir dans l’avenir d’une protection contre la responsabilité prévue dans la CERCLA, en pratique, elle pourrait changer la façon dont les vérifications diligentes environnementales sont effectuées en général. Cette règle pourrait certainement influencer les normes de bonne pratique relatives aux vérifications effectuées avant l’achat d’un terrain. Il est probable que cette influence se fera d’abord sentir lorsqu’une partie américaine achètera une propriété au Canada ou qu’elle en financera l’achat.

Par ailleurs, les protections contre la responsabilité prévues dans les lois environnementales de certaines provinces canadiennes présentent des similarités évidentes avec les trois protections de la CERCLA. Par exemple, aux termes de la Loi sur la qualité de l’environnement du Québec, le gardien d’un terrain peut s’objecter à une ordonnance ministérielle lui imposant de caractériser et de décontaminer ce terrain, s’il démontre qu’il a effectué des vérifications diligentes environnementales conformes aux pratiques de l’industrie avant d’acheter le terrain.

En vertu de la Environmental Management Act de la Colombie-Britannique, le propriétaire d’un site contaminé ne sera pas tenu de réhabiliter ce site s’il appartient à la catégorie des « acheteurs innocents », ce qui implique, entre autres, qu’il a effectué une investigation environnementale sérieuse avant d’acheter ce site et que celle-ci n’a révélé aucune information suggérant que le site pourrait être contaminé.

Puisque les initiatives américaines en matière de protection de l’environnement sont souvent imitées au Canada, la Règle américaine pourrait un jour faire partie des pratiques de l’industrie canadienne pour mener les vérifications diligentes environnementales lors de l’acquisition, de la location ou du financement d’une propriété. Même si des règles similaires aux AAIs ne sont pas incluses dans la législation environnementale canadienne, il faut demeurer à l’affût car le respect de la Règle américaine pourrait devenir une norme de bonne pratique pour l’industrie canadienne. Ainsi, la Règle américaine pourrait être utile pour se prévaloir de certaines exemptions de responsabilité aux termes de lois environnementales provinciales ou pour établir dans l’avenir une défense de diligence raisonnable.

Voir notre site Web pour un exposé plus détaillé (version anglaise seulement) sur ces questions.

NOTE : bien que les auteures de l’article qui précède fournissent un aperçu de dispositions statutaires américaines en matière de responsabilité environnementale, elles ne sont pas qualifiées en vertu du droit américain.

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