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La Cour d'appel conclut que des droits de mutation sont payables lorsqu’une société en commandite est partie au transfert d’un immeuble

Date

7 mai 2007

AUTEUR(s)

Geneviève Cromp
Louis-Martin Dubé


Dans un important jugement1 sur l’interprétation de l’article 19d) de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (la « Loi »), la Cour d’appel du Québec a conclu qu’une société en commandite ne constitue pas une personne morale aux fins de l’application de la Loi et qu’une telle société ne peut bénéficier de l’exonération du paiement des droits de mutation en vertu de cet article.

Les principaux faits

En vertu d’un acte de vente, Polyclinique Médicale Fabreville Inc., une compagnie, acquiert la propriété de Polyclinique Médicale Fabreville, s.e.c., une société en commandite (« Polyclinique »). Ces deux entités étant entièrement contrôlées par Guy Nadeau et Réjean Chabot Inc., l’acte de vente stipule qu’il y a exonération du paiement du droit de mutation en vertu de l’article 19d) de la Loi qui s’applique lorsque le transfert est effectué entre deux personnes morales étroitement liées. Or, la Loi ne définit pas l’expression « personne morale ».

Prétendant qu’une société en commandite n’est pas une personne morale au sens de la Loi et que cette exonération ne s’applique donc pas aux sociétés en commandite, la Ville de Laval exige le paiement des droits de mutation immobilière à la suite de ce transfert. Polyclinique estime qu’une société en commandite est une personne morale au sens de la Loi et plaide, par ailleurs, que l’objet de la Loi est d’exonérer du paiement du droit de mutation lorsqu’il n’y a pas de changement significatif de patrimoine. La Cour Supérieure, dans un jugement rendu le 13 juin 2006, a donné raison à Polyclinique et la Ville de Laval a porté la cause en appel.

Décision de la Cour d’appel

Dans le cadre de sa décision, la Cour d’appel a révisé chacun des principaux arguments avancés par Polyclinique. Le premier de ces arguments consiste à dire qu’une société en commandite est une personne morale au sens de la Loi. Reconnaissant que la Loi ne fournit pas une définition de l’expression « personne morale », le Tribunal retient que le deuxième paragraphe de l’article 19 de la Loi qui porte sur la détention des actions émises d’un capital-actions d’une personne morale traite d’une compagnie. De plus, le Tribunal considère l’article 2188 du Code civil du Québec qui énonce expressément que seule la société par actions est une personne morale. Il en vient donc à la conclusion que : « Une société en commandite, comme toute autre société, a un patrimoine propre qui, tant qu’il est suffisant, est distinct de celui des personnes dont elle est constituée; elle jouit alors d’une entité propre, sans pour autant être une personne morale au sens de la Loi. » [Nos soulignements]

En second lieu, la Cour d’appel considère l’argument selon lequel il n’y a pas eu de changement significatif de patrimoine en faveur de Polyclinique. Cet argument est fondé sur le passage suivant de la décision Doucet c. Saint-Jean-sur-Richelieu (Municipalité de)2 :

« La Loi accorde une exonération de cette taxe lorsque, entre autres, le transfert ne s’effectue pas à distance, c’est-à-dire lorsque le droit de propriété est transféré entre deux personnes liées. Cette exonération s’applique par le fait que la transaction ne représente pas alors un changement significatif de patrimoine. […] ». [Nos soulignements]

Toutefois, le Tribunal conclut que ce passage ne crée pas une règle d’intervention chaque fois qu’un cas non prévu par l’article 19 en est un où il n’y a pas un changement significatif de patrimoine. Étant d’avis que c’est au législateur d’intervenir s’il considère que les exonérations énumérées à l’article 19 de la Loi devraient être élargies, la Cour d’appel rejette les arguments présentés par Polyclinique et déclare qu’elle ne bénéficiait pas d’une exonération du paiement des droits de mutation prévue par la Loi.

Commentaire

L’intérêt principal de cette décision réside dans le fait qu’il serait logique de croire que l’intention du législateur était d’exonérer du paiement de droits de mutation toute personne physique ou morale pour qui ce transfert ne constituait pas ultimement un changement de patrimoine, indistinctement du type d’entité ayant participé à la transaction. Or, estimant ne pouvoir se substituer au législateur, la Cour d’appel a conclu que lorsqu’une société en commandite est impliquée dans le transfert d’un immeuble à titre de cessionnaire, elle ne peut pas bénéficier de l’exclusion prévue à l’article 19d) de la Loi en faveur de personnes morales étroitement liées. Il sera intéressant de voir si le législateur décidera de modifier afin d’élargir l’application de l’article 19d) aux sociétés en commandite ou s’il préférera s’en tenir à l’interprétation qu’en a fait la Cour d’appel dans le présent jugement.

Pour l’instant, il faudra structurer les transactions entre personnes liées en évitant, dans la mesure du possible et en tenant compte des autres objectifs des parties, tout transfert impliquant une société en commandite afin de pouvoir bénéficier des exclusions prévues à l’article 19 de la Loi et éviter le paiement des droits de mutation.

Par ailleurs, par le passé, plusieurs entreprises qui, dans le cadre de restructurations impliquant des sociétés en commandite, pensaient bénéficier de cette exclusion pourraient recevoir une cotisation pour le paiement des droits de mutation à la ville ou à la municipalité concernée. À ce titre, il faut noter que la prescription en cette matière est de trois ans à compter de l’inscription du transfert. En conséquence, une ville ou une municipalité pourrait émettre un avis de cotisation si moins de trois ans se sont écoulés depuis l’inscription du transfert.


1 Laval (Ville de) c. Polyclinique Médicale Fabreville, s.e.c. REJB 2007-106573 (C.A.), J. Brossard, Delisle et Thibault.

2 [1998] R.D.I. 533.

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